El boom industrial en pausa: la frontera norte desacelera tras el auge del nearshoring

En la zona fronteriza norte de México, donde los inmuebles industriales vivieron un boom gracias al auge del nearshoring, las cosas están tomando un giro más cauteloso. Según datos del informe de Datoz, entre enero y septiembre de 2025 se ocuparon 15.3 millones de pies cuadrados de espacios industriales en esa región (que abarca mercados como Tijuana, Ciudad Juárez, Monterrey, Hermoso, Chihuahua y Saltillo). Esto representa una caída cercana al 30 % respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se habían ocupado unas 21.7 millones de pies cuadrados.

¿Por qué este enfriamiento? Hay varios ingredientes en la receta:

• La relación comercial entre México y Estados Unidos está generando incertidumbre, y ese factor externo se siente con fuerza entre los desarrolladores y usuarios finales del espacio industrial.

• Un estudio de Concanaco Servytur revela que el 83.8 % de los empresarios estiman que alguna empresa está evaluando cerrar, reducir o reubicar operaciones fuera de México en sus estados. Las principales causas: costos operativos y fiscales altos (58.2 %) y cambios regulatorios o aduanales sin previo aviso (41.8 %).

• En lo que toca a disponibilidad de espacio, la tasa promedio de desocupación en la región es 2.2%. Pero algunos mercados la superan: por ejemplo, Tijuana ya registra una tasa de 3.58 %, casi el doble que en 2024 (1.86 %). Esto sugiere no sólo menores entradas, sino también algunas salidas de empresas.

  
  

De cara al futuro (sí, me pongo el sombrero del adivino): Para 2026 se proyecta que tanto la construcción como la ocupación de nuevos espacios industriales seguirán más lentas. Vamos, que el ritmo ya no será el de los años de “todo crecía sin parar”. Sin embargo, aún hay factores que podrían dar un rebote al mercado —entre ellos la renegociación del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T‑MEC), que si se concreta con señales claras, podría animar a los inversores nuevamente.

Entonces, ¿Qué se desprende de todo esto para alguien que observa el mercado o está en el negocio inmobiliario industrial? Primero, que las ventajas de México como plataforma industrial siguen latentes. Pero también que el contexto —regulación, comercio internacional, costos— manda más que antes. La fase del crecimiento fácil y automático parece quedar atrás; ahora es necesaria mayor estrategia, mayor alerta a los riesgos y más capacidad de adaptación.

Escobar, S. (2025, 3 de noviembre). Ocupación de naves industriales cae 30 % en la frontera norte de México. El Economista.